IMPLEMENTASI AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISHAH PADA PEMBIAYAAN KPR iB DI PT. BPD JAMBI CABANG SYARIAH

Abstrak

Penelitian ini bertujuan menguji apakah sistem perhitungan anuitas yang diterapkan PT. BPD Jambi Cabang Syariah pada pembiayaan KPR iB berakad musyarakah mutanaqishah (MMQ) dapat diterapkan dan selaras dengan ketentuan akad, yaitu pembelian hishshah dan bagi hasil ujrah, menurut perspektif syariah berdasarkan fatwa DSN-MUI. Akad menetapkan nisbah sebesar porsi kepemilikan, 95:5 pada awal pembiayaan dan menurun mengikuti porsi, sedangkan tabel angsuran disusun dengan metode anuitas. Penelitian lapangan kualitatif dengan desain studi kasus ini menggunakan wawancara mendalam dengan lima belas informan (pihak bank, Dewan Pengawas Syariah, akademisi, dan nasabah) serta dokumentasi akad, SP3, tabel angsuran, dan ilustrasi perhitungan, yang dianalisis dengan model Miles dan Huberman dan analisis simulasi finansial dokumen. Hasil penelitian menunjukkan bahwa mekanisme bagi hasil dalam akad telah mengikuti model Fatwa DSN-MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008, tetapi besaran ujrah tidak dicantumkan, risiko kepemilikan dalam praktik ditanggung nasabah, dan nasabah umumnya tidak mengetahui porsi kepemilikan maupun ujrah. Tabel angsuran dihitung dengan cara anuitas: komponen keuntungan bank adalah 5% per tahun atas sisa pokok, tanpa ujrah, nisbah, atau porsi. Secara matematis, komponen tersebut setara dengan porsi bank dikali ujrah tetap Rp691.667 per bulan, tetapi ujrah itu tidak pernah dinyatakan dan disepakati serta ditetapkan dari tingkat 5%, bukan dari nilai sewa rumah. Diuji dengan empat indikator yang disusun peneliti dari ketentuan normatif MMQ, tiga indikator (ujrah yang disepakati, bagian bank dari nisbah atas ujrah, dan kadar hishshah yang jelas) tidak terpenuhi, sedangkan pembagian risiko kepemilikan hanya terpenuhi pada tingkat klausul. Syarat kejelasan akad yang diajukan informan yang tidak mempersoalkan metode juga belum terpenuhi. Persoalannya bukan metode anuitas itu sendiri, melainkan cara penggunaannya. Optimalisasi kepatuhan syariah diarahkan pada isi akad yang jelas dan rinci, konfigurasi tabel angsuran, pengawasan DPS dan fungsi kepatuhan sesuai POJK Nomor 2 Tahun 2024, serta penyerahan tabel angsuran pada saat akad.

This study examines whether the annuity calculation applied by PT. BPD Jambi Sharia Branch in KPR iB home financing under the musyarakah mutanaqishah (MMQ) contract can be applied and is consistent with the contract’s provisions on share (hishshah) purchase and rent-based profit sharing from a sharia perspective based on DSN-MUI fatwas. The contract sets the profit-sharing ratio equal to ownership shares, 95:5 at the start and declining with the bank’s share, while the installment table is generated with the annuity method. This qualitative field case study uses in-depth interviews with fifteen informants (bank staff, Sharia Supervisory Board members, academics, and customers) and documents (contract, approval letter, installment table, and calculation illustration), analyzed with the Miles and Huberman model and a financial simulation of the documents. The profit-sharing mechanism in the contract follows DSN-MUI Fatwa No. 73/DSN-MUI/XI/2008, but the rent amount is not stated, ownership risk is borne by the customer in practice, and customers generally do not know their ownership share or the rent. The installment table is calculated with the annuity method: the bank’s component is 5% per year of the outstanding principal, with no rent, ratio, or ownership shares. Mathematically, this component equals the bank’s share multiplied by a fixed implicit rent of IDR 691,667 per month, but that rent was never stated or agreed and is derived from the 5% rate rather than the rental value of the house. Assessed with four indicators developed by the researcher from MMQ norms, three indicators (agreed rent, bank income from the ratio applied to rent, and clearly agreed share transfer) are not met, while ownership risk sharing is met only at the clause level. The contractual clarity required by informants who accept either method is not met either. The issue is not the annuity method as such but how it is used. Improvements to Sharia compliance concern a clear and detailed contract, installment table configuration, supervision under OJK Regulation No. 2 of 2024, and handing over the installment table at signing.